当生物医药遇上房地产


 
 

 

十五年前,中国生物医药产业园并不算是一门好生意。

 

2007年,美国生科园区巨头Alexandria Real Estate Equities曾试水中国业务,但最终只开发了亚历山大(天津)一个孵化器。

 

更适合中国医药园区的发展范式是张江科学城和苏州biobay,两地以地租、税收优惠与人才政策为筹码,用十几年的连续支持和数十亿资金垒出了两块医药产业高地。

 

中美房地产的商业模式根植于不同的土地制度。如果说Alexandria和中国地方政府是房东,那么,在当时的中国,政府/国资背景的业主显然拥有绝对优势。

 

经济学家张五常在《中国的经济制度》中曾用“商场业主”来类比地方政府的角色,他写道“一个县可以视作一个庞大的购物商场,由一家企业管理。租用这商场的客户可比作县的投资者。商场租客交一个固定的最低租金(等于投资者付一个固定的地价),加一个分成租金(政府的增值税),而我们知道,因为有分成,商场的大业主会小心地选择租客,多方面给租客提供服务。也正如商场给予有号召力的客户不少优惠条件,县对有号召力的投资者也提供不少优惠了”。

 

而现在,新业主来了。在药企资产价格剧烈波动、股权投资跌入低谷、房企超高杠杆失去支点的同一时间,生物医药产业地产趁势而起了。私募资金和地产巨头们正在争相涌入生科产业园,并在这块房地产、创新转化、先进制造业与各地政府开足马力恢复经济等各种力量交织的中间地带建造了一座崭新的、复杂而精巧的资金蓄水池:

 

2019年至今的几年间,物流龙头普洛斯收购了上海外高桥保税区生物医药园区自贸壹号,摩根斯坦利房地产基金收购了张江美恩生物科技园,亚洲最大、全球第三大不动产管理公司易商红木则拿下了苏州高新区的国际生物医药创新港项目与张江药谷的ACGT生命科学园......生物医药产业园也被列在华平、高瓴、康桥等私募投资机构的不动产基金战略版图里,这些几十上百亿规模的新基金同样是在近三年设立并完成了首关。

 

十五年后的今天,生物医药产业地产是因什么起兴,这些不动产基金的钱从哪里来、会流向哪儿,产业园到了他们手中会发生什么变化?

 

带着这些问题,同写意采访了农工党中央区域协同发展专委会秘书长、中国技术创业协会副理事长兼生物医药园区工作委员会秘书长芮国忠。
 
 
1
洼地

 

同写意:为什么这几年市场上的钱会涌进医药/器械园区地产里?

 

芮国忠:不动产基金的涌现与我国金融市场改革大背景有关。2020年4月,证监会和国家发改委联合发布的《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》,这种新型金融产品的任务之一是支持京津冀、长三角、大湾区等重点经济区域和新兴产业不动产市场的发展。

 

现在许多地方把生物医药产业当成战略性新兴产业去布局,那这些园区基础设施自然就符合大方向,张江和苏州biobay都已经发行了公募REITs。但横向比较金融或房地产行业,中国的生物医药不动产基金总体上算是小众产品。

 

美国生科地产讲得还是产业集群的概念。与讲规模优势的一般制造业不同,生物医药行业的知识性更强,因此行业一般会向研究机构、风投、领军企业驻地靠拢,因为它能降低创新成本。

 

但这个概念不完全适用国内医药行业,我们的后天开发属性更强一些。一般是地方政府举债百亿、千亿去搞几十、几百平方公里的高新区或经开区开发建设,其中布局了几平方公里甚至几十平方公里的医药产业专业园区,所以园区园区,顾名思义它是由很多产业园组成的一个经济“特区”。为了增加园区知名度和提升品牌效应,各地对生物医药园区又用“药谷”、“药城”、“药都”等命名。

 

这些园区本质上是因地方政府培育产业而兴起,它的决定性因素是决策者的眼光与支持力度。比如张江科学城和苏州biobay就搭起了一个产业综合体,国资自己做不动产、基础设施,也参与提供金融服务,比如张江有小额贷,biobay内有中新创投(元禾控股前身)、元生创投;政府还会参与人才、企业的招引,营商环境的改造等等。在这个逻辑下,容易造成产业断代的因素是发展要素不齐,或政府换届、新官不理旧账。

 

过去也有民营企业做业主,但困住他们的是地产思维,因为这些企业本质上做的是土地-金融交易,主要靠贷款生存,医药产业要素参与不多:拿地,抵押土地向银行贷款,拿贷款盖楼,做房东运营物业收租;收租模式回本周期比较长,5个亿的投入可能需要15年左右,所以很多开发商就通过拿更多的地,贷更多的款,滚雪球似的抬高杠杆,只要房价飙升不落,泡沫就不会破。

 

但现在,政府希望发展有未来的产业,而不是做房地产。中国产业地产从80年代1.0版本发展到今天,已经进入了5.0时代。比如说北京大兴生物医药基地,前后也有20年了,已经进入了一个新的产业化阶段。产业地产5.0时代的标志是高品质的产城融合和数智转型,它一定是以高能级产业为支撑的地产。

那产业地产是什么?是盖完楼得有企业愿意来,来了还得能留住,留住了还得能成长。所以,这实际上是产业属性更强的钱的机会,其中,资本招商是一个非常有潜力的形态。

 

同写意:如果国资平台或地方政府有能力不那么逐利地培育产业,那为什么还需要市场上的钱来进行土地的二次开发,它存在的必要性是什么?

 

芮国忠:可能效率会更高一些。这些钱可以双管齐下,一方面他们金融属性强,资金吸纳能力强,现在贷款利率又低,总体上拿地盖楼建载体的成本降低了,这笔前期投入虽然大但固定资产整体风险小;另一方面,他们本身又参与企业的股权投资,也能招来企业。对于产业资本来说,想象空间不小。

 

政府的目的也是要发展产业,它掌管的钱、土地当然也可以参与各个环节(比如同步配发母基金),借由产业资本的能力,更好地配置资源,形成良性循环。

 

 
 
2
园区因何进化?

 

同写意:这些重资产投入,如果是租金模式,风险低,回报周期长,若想短期获益,难以形成规模,风险又高,与过去的民营业主相比,新业主的发展契机是什么?

 

芮国忠:投资机构往往自带强募资能力,特别是吸纳外资的本领。近两年出现了“外资抄底中国房地产”的声音。在这时间节点上进军产业地产,财务成本降低了不少,整体上风险要比纯产业投资小,只是回报周期相对长一些。风险与收益需要每位业主自己算账。

 

生物医药地产对产业投资也是加成。投资机构可以用载体吸引项目,为企业卸下一块重资产负担;也可以用项目增加土地产值,参与招引项目的投资,一旦企业上市,投资机构也能获得收益,它会形成一个闭环。

 

 

同写意:这算是一种新模式。以前是政府盖了楼,自己招引企业,或是VC/PE拿了政府引导基金的钱后将被投企业招引至此。

 

芮国忠:各地政府每年引进的项目、投资以及GDP增速都是业绩。就生物医药产业来说,像张江和biobay那样从无到有的机会已经没了,后来者要抢项目抢人才就必须做一些变通。政府要发展产业,必须有空间支撑,政策和金融手段也在工具箱里。

 

同写意:物流会是一个必要条件吗?靠近机场、港口的生物医药园区正在慢慢起步。

 

芮国忠:物流、保税区固然重要,但不能成为医药产业的核心竞争能力。规划中的国际贸易较多,那可能需要靠近港口,但面向内陆市场的物流成本、仓储成本差别不大。

 

同写意:后天建设的园区并不是自然形成的集群,哪些因素会影响产业规划?

 

芮国忠:机会很多,但要结合各地的资源禀赋,比如人口、交通、人才、产业链情况;以及各地政府对医药产业的定位,做什么、做多大,要做成支柱产业、主导产业还是只做一个阶段。

 

同写意:可主要地区无非长三角、大湾区、京津冀,中西部城市也就武汉、成都。生物医药从业者,特别是海归,需要的人文环境不是一朝一夕就能养成的。

 

芮国忠:也不一定。一些地方有龙头企业或隐性冠军,那它就有可能吸引来上下游企业;西部一些地区适宜种植道地药材,这也算地方优势。

 

同写意:生物医药地产进化的驱动力是什么?单从园区建设来看,5.0时代的生物医药地产是否还存在中外代差?

 

芮国忠:欧美日等发达国家的产业集群是建立在创新集群基础上,他们是靠技术创新来驱动的。

 

我们是靠后天建设来引导,包括监管政策,比如2019年才普遍施行的上市许可人制度,欧盟自2004年实施,美国是1906年。

 

同写意:中国的MAH制度也仍有进步空间,目前应该是只有大湾区支持跨境委托,港澳MAH可以委托湾区9市的企业生产药品。

 

芮国忠:这属于区域性政策,其他还如“医疗特区”海南博鳌乐城允许使用已在境外批准上市、但未在中国批准注册的药品和医疗器械,北戴河产业示范区内医院正试点“特许进口药械应用”等等。但这些特许政策适用范围有限,不具备普适性,怎么把握好尺度、用好政策也是门学问。

 
 
3
等待检验

 

同写意:从产业自身发展来看,这两年大家过得并不好,但各地政府频频发行超大规模引导基金、大兴土木建设园区,仿佛是冰火两重天,据您了解,政府的诉求是什么?

 

芮国忠:中国的产业发展一定要符合政策导向。生物医药是一个德智体美劳都不错的“好学生”,它是朝阳行业,又符合健康中国的国策,还有科技属性和创新属性,也符合高质量发展的要求,所以是各地经济转型的不二选择。

 

我接触招商比较多。中国有2800多个县,县域经济是中国经济的最基本单元,他们或许是最好的案例。比如说,西部地区某个县,过去支柱产业是高能耗高污染的矿产行业,新任县长想把这些落后产业淘汰掉,换成新兴产业,那生物医药就是方向之一。但它要转型,就得经历阵痛,这位县长就跟上级领导争取说,这脚刹车踩下去,你要允许当地GDP增速放缓。

 

县长、县委书记们的KPI压力也不小,土地的税收产值、GDP增速等等这些都是有要求的。最近,许多县政府官员也来问我怎么布局生物医药行业。这是经济增长引擎的腾龙换鸟,是中国产业更迭的动力。

 

一个地方要发展产业,就得有空间载体,有扶持政策,有金融手段。所以,园区建设是少不了的,中国新兴经济就是园区经济,新兴产业大都从高新区、经开区中长出来。

 

过去十年,生物医药产业的各个要素,人才、资本、技术已经配齐了,是相对成熟的新兴产业。各地方政府发展、建设特色园区的兴致高涨,这是一波机会。但政府一定是要跟产业去融合,一定要有“产业”的概念。

 

同写意:但如果一个地方没有任何基础,如科研院校、三甲医院、金融服务、龙头企业以及适宜高科技人才的人文环境,凭空发展生物医药产业也是不太现实。

 

芮国忠:不,这是两只手。一条是市场自然、高效地配置资源,它总倾向于以尽可能低的成本去获得最大收益;

 

另一条线是有形的手,虽然有成有败,但各地医药产业的最初大都是地方政府下定决心以前人栽树后人乘凉的魄力去发展起来的,上海张江、苏州、泰州,不外如是。

 

我倾向于认为,如果政府没有下定决心或没有完整的产业规划,这个地方的生物医药产业是不可能发展得好的。

 

一排烂尾楼杵在这儿,到底是因为没有筑好巢,还是引错了凤,又或者只是官场变化?精准定位问题很重要。产业资本做不动产解决的是此前业主缺少产业能力的困境,但它不一定只有这一种解法。

 

宏观来看,一个比较现实的问题是园区同质化,但最终什么样的资源组合能在竞争中胜出,还需要时间验证。

 

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